Agence de location à courte durée

Certains gardent la perception des agences de location comme si elles prélevaient un impôt dont on ne sait pas très bien si le coût est justifié. Pire, le doute existe pour certains propriétaires hésitants sur la légitimité des agences à faire pour eux ce qu’ils ressentent spontanément « leur partie », sur le principe « on est jamais mieux servi… ». La tentation est grande de faire le calcul simple : si je fais moi-même, je diminue les coûts donc je gagne plus et je ne dois rien à personne. C’est peut-être l’une des principales raisons de la nette séparation du marché en deux catégories : les particuliers qui louent entre eux sur des plateformes comme Airbnb et les propriétaires qui en connaissance de cause recourent aux services d’une agence pour savoir très bien que la location est un métier qui, s’il est pratiqué par des professionnels aboutit à de grands succès commerciaux, s’il est pratiqué sans économie d’échelle, sans structure professionnelle avec des collaborateurs, sans assurance professionnelle, sans garantie financière autre que la fameuse caution, sans contrat de location… bref le particulier qui prend l’ultracrépidarianisme pour base de raisonnement et se dit « je ne suis pas expert en location mais… » et plein de bonnes raisons de s’imaginer qu’il peut performer aussi bien qu’une agence qui travaille le sujet à temps plein avec des dizaines de collaborateurs sur près de 10 métiers aux expertises différentes.

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Agence de location en meublé à courte durée

Certains gardent la perception des agences de location comme si elles prélevaient un impôt dont on ne sait pas très bien si le coût est justifié. Pire, le doute existe pour certains propriétaires hésitants sur la légitimité des agences à faire pour eux ce qu’ils ressentent spontanément « leur partie », sur le principe « on est jamais mieux servi… ». La tentation est grande de faire le calcul simple : si je fais moi-même, je diminue les coûts donc je gagne plus et je ne dois rien à personne. C’est peut-être l’une des principales raisons de la nette séparation du marché en deux catégories : les particuliers qui louent entre eux sur des plateformes comme Airbnb et les propriétaires qui en connaissance de cause recourent aux services d’une agence pour savoir très bien que la location est un métier qui, s’il est pratiqué par des professionnels aboutit à de grands succès commerciaux, s’il est pratiqué sans économie d’échelle, sans structure professionnelle avec des collaborateurs, sans assurance professionnelle, sans garantie financière autre que la fameuse caution, sans contrat de location… bref le particulier qui prend l’ultracrépidarianisme pour base de raisonnement et se dit « je ne suis pas expert en location mais… » et plein de bonnes raisons de s’imaginer qu’il peut performer aussi bien qu’une agence qui travaille le sujet à temps plein avec des dizaines de collaborateurs sur près de 10 métiers aux expertises différentes.

Airbnb entre particuliers fonctionne très bien.

Mais pas aussi bien qu’avec une agence comme la nôtre, dont le coeur de métier est spécifiquement celui du loueur en meublé professionnel. Le statut de LMP permet à certains particuliers qui atteignent un certain chiffre d’affaires d’accéder à un premier niveau de professionnalisme en devenant progressivement une entreprise à partir d’un bien immobilier. Mais est-ce que c’est vraiment ce que voulait le propriétaire au moment de l’achat ?
Durant des années, pour être précis de 2011 à 2019, les gouvernements successifs ont laissé prospérer les plateformes de réservation en ligne et ont par la même occasion laisser dégénérer l’activité en marché parallèle de l’hôtellerie jusqu’à sembler perdre le contrôle de la situation, avec la colère des hôteliers qui voient dans la location entre particuliers une concurrence déloyale. La logique du gouvernement Macron a consisté à faire du macronisme : ne pas s’opposer explicitement à la corporation fraichement constituée des propriétaires de meublés en location de courtes durées mais les forcer implicitement, progressivement mais rapidement à bien vouloir considérer l’activité comme une activité professionnelle à part entière. Le point d’orgue de cette correction gouvernementale a été l’obligation rétroactive pour tous les bailleurs de répondre aux courriers de l’URSSAF sur les revenus automatiquement déclarés par les plateformes depuis 2019. La panique chez les particuliers s’est accompagnée d’une panique dans les centres de formalités des entreprises qui ont subi un afflux de particuliers acculés au changement de statut pour devenir… professionnels de la location. Avec pour point de repère le statut préexistant de Loueur Meublé Professionnel, qui existait bien antérieurement aux plateformes numériques et s’adressait jusqu’à présent à de vrais entrepreneurs dans l’immobilier dont le métier était la location immobilière. Il ne s’agissait pas de convertir des particuliers à l’activité de tourisme DMC.

Les particuliers se retrouvent pris en étau entre leur passé récent de bailleurs à titre de particuliers (mais avec des revenus croissants et consistants) et la précision d’une législation qui n’avait pas anticipé que des particuliers allaient se laisser aller à l’ubérisation de leur logement. Le résultat concret est que des milliers de propriétaires particuliers n’ont pas d’autre choix que d’adapter leur statut contre leur volonté initiale au moment de l’achat, avec toutes les contradictions que cela suppose : quel statut juridique si le bien appartient à une personne physique mais que les revenus s’apparentent à ceux d’une personne morale, d’un groupe ou d’une véritable entreprise pour ceux qui ont ajouté à la location de leur logement l’habitude de fournir des petits services de conciergerie comme le petit déjeuner ou les courses. Ceux-là se retrouvent propulsés bon gré mal gré à la tête d’une entreprise para-hôtelière aux antipodes de l’intention initiale de l’investissement familial.

Cette précipitation, en grande partie due à l’effet rétroactif des envois automatiques des revenus par les plateformes vers les différentes administrations fiscales et sociales, bloque les bailleurs en herbe, les oriente de force vers une forme d’entreprise alors que s’ils avaient pu anticiper le scénario le jour de l’achat, il serait vraisemblablement apparu logique dès la phase d’emprunt que quitte à payer une prestation, plutôt qu’elle se verse sous forme de contributions sociales et fiscales, il valait mieux recourir à une « vraie » agence LMP, une vraie entreprise dont les factures peuvent être déduites du résultat imposable plutôt que de devenir soi-même en temps que personne un mini directeur d’hôtel au regard des administrations.

Et pour nous, ce déroulement des faits est regrettable aussi, parce qu’à laisser des particuliers s’imaginer qu’on peut générer des dizaines de milliers d’euros sans contribuer à la CSG, CRDS, caisse de retraite, caisses santé, etc. on a laissé les agences dont c’est le métier se laisser concurrencer par des particuliers dont les pratiques sans standard ni normes laissent les usagers finaux, ceux qui voyages, sans repères ni normes en termes de sécurité, de niveaux de services ou d’accompagnement une fois sur place.

Le développement numérique est un progrès pour la mobilité des personnes dans le monde et la dynamique culturelle qu’il implique par ces mouvements humains représente sans doute une grande avancée – au plus petit niveau pour les collectivités locales et les particuliers qui voient leurs recettes augmenter, notamment par la taxe de séjour prélevée à chaque nuitée, au plus haut niveau pour l’homme tout court qui voit les distances culturelles à travers le monde réduites par ces échanges facilités. Mais il a aussi dématérialisé une pratique vieille comme le monde : l’hospitalité. C’était un métier en pleine professionnalisation avant 2010 et la décennie suivante aura jeté un doute sur sa signification du point de vue juridique, social et fiscal avec une législation qui aura mis près de 10 années à prendre acte de la nouvelle situation et corriger. Accueillir des personnes qui voyagent, prendre soin de la propriété des emprunteurs, garantir par la formation une standardisation des pratiques d’accueil et de gestion et enfin le bénéfice pour la collectivité dans son ensemble de maintenir un haut niveau de professionnalisation dans le secteur du tourisme pour un pays comme la France, ce sont des enjeux que les agences sont là pour relever et qui n’ont pas vocation à être remplies à l’échelle du particulier qui veut juste payer ses charges, arrondir ses fins de mois.

On vient de passer une décennie remplie d’anecdotes de particuliers hôtes ou hôtes qui ont manqué le B.A-BA de l’accueil d’un étranger chez soi, ça a été synonyme d’opportunités magnifiques pour les uns, déroute complète pour d’autres, mais il fallait cesser de laisser croire qu’on peut sans personnel, sans contribution sociale et fiscale, sans normes ni cadres détourner un bien particulier pour un usage professionnel sans qu’aucun professionnel n’intervienne. C’est simplement un non-sens dont tous les états du monde aujourd’hui s’emparent pour apporter le correctif législatif qui convient, en fonction des enjeux régionaux.

À Cannes, ville d’accueil par excellence, il est crucial voire vital de maintenir le niveau d’excellence. Le nombre de pièces à disposition des congressistes a considérablement augmenté ainsi que leurs volumes et leur confort, on ne peut que s’en féliciter mais désormais c’est aux agences professionnelles de la location meublée de gérer ce parc d’habitations, c’est aux entreprises à jour de cotisation et employeurs de personnel qualifié qu’il revient de relever le défi de l’accueil des professionnels sur les salons et les estivants dont personne n’a à gagner à voir la qualité baisser. Augmenter sans cesse le niveau de la qualité d’accueil des personnes à Cannes, c’est souhaitable, abaisser les standards d’accueil, laisser prospérer les moins disants c’est aussi malheureusement casser le filtre à l’entrée de la ville qui permet à la population locale et ses hôtes de se sentir en sécurité, aux commerçants d’accueillir une clientèle solvable, etc. Nous n’avons pas non plus besoin que nos impôts augmentent pour accompagner la municipalité à policer ses rues. Cannes est une ville authentiquement magnifique, historique, une ville culturelle avec tous les codes de l’aristocratie, une ouverture au monde par ses portes grandes ouvertes aux étrangers, des infrastructures publiques d’une qualité exceptionnelle avec des installations sportives gratuites et publiques en bord de mer pour une qualité de vie au-dessus de tous les standards mondiaux. Peut-on se permettre de négliger cette exception culturelle et laisser ici ou là l’amateurisme ou la négligence briser aussi bien les efforts du équipe municipale d’élite et des professionnels du secteur du tourisme, de l’hôtellerie, mais aussi des propriétaires terriens au riche patrimoine qui ont réussi dans les affaires et ont pu acquérir un ou plusieurs bien dans cette ville prestigieuse ? Nous avons tous à gagner à maintenir pour les cannois, nos invités, un niveau d’exigence et d’accueil digne de notre réputation et de notre histoire.

À tous les niveaux – patrimonial, juridique, sécuritaire, financier mais aussi culturel, le choix d’une agence par rapport au DIY (« do it yourself », faire par soi-même NDLR) est stratégique. La location meublée est une affaire de professionnels et seule une agence qui regroupe tous les corps de métier autour de la LMP peut véritablement mettre en oeuvre durablement l’excellence dans la gestion du patrimoine immobilier cannois disponible aux locataires de passage.

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