1. Le Droit à la Propriété Privée
Dans une république – res-publica, où la chose est par convention réputée publique, des espaces bénéficient d’un régime tout à fait particulier : ils sont des propriétés privées. Dès l’article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, qui fonde notre constitution aujourd’hui, le but de la nation est ainsi définit :
Article 2
« Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression. »
Article 17
« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. »
La propriété privée est donc pour notre pays plus qu’une convention de droit, c’est un droit naturel, imprescriptible, inviolable et sacré. Autant dire qu’aucun avocat ne peut oublier ce texte fondateur lorsqu’il s’agit de défendre un particulier propriétaire face à tout tiers et a fortiori un locataire de passage de courte durée. Et ce d’autant plus que la propriété privée ne concerne pas uniquement un espace terrien mais tous les objets qu’un particulier peut posséder. Dans le monde moderne, cela implique une souverainement absolue du propriétaire sur son logement et ce qu’il contient, quelle que soit la personne qui y réside. Le droit à la propriété privée a depuis largement été étendu puisqu’il s’applique désormais à la propriété intellectuelle, de sorte que vos créations originales ne peuvent être exportées hors du champs de votre propriété privée sans votre accord ou sans compensation. Cela implique notamment que les photos publiées sur les réseaux sociaux doivent être soumises à votre accord. Notre Charte des Valeurs mentionne cette obligation légale du respect à la propriété privée étendue à la propriété intellectuelle et engage les locataires à ne pas diffuser ce qui vous appartient, sous quelque forme que ce soit, sans votre consentement préalable.
2. Le régime de copropriété
Si vous possédez un appartement ou une villa dans un domaine sous ce régime, vous devez vous conformer à votre règlement de copropriété, qui lui-même se base sur la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 8 est le plus cité à cette fin :
Article 8
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. »
Et le plus sensible des points en ce qui concerne la location saisonnière reste l’impossibilité pour un syndic ou seulement quelques propriétaires de modifier la destination d’un immeuble notamment pour passer en « résidence bourgeoise exclusive » sans nécessiter l’unanimité du vote :
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Attention toutefois, si la destination de l’immeuble est bien la résidence bourgeoise exclusive ET qu’elle n’est contredite par aucune exception, alors la location saisonnière est interdite. S’il est mentionné effectivement la résidence bourgeoise exclusive mais qu’une multitude d’exceptions ont été ajoutées, alors la destination de l’immeuble est effectivement la résidence bourgeoise simple, le caractère exclusif par définition est contredit et la location saisonnière peut avoir lieu sauf à bénéficier d’une régime spécifique à partir d’une jurisprudence, une décision de justice ou un vote à l’unanimité des copropriétaires qui viendrait renforcer l’exclusivité en annulant les exceptions. C’est une question délicate qu’un avocat spécialisé comme notre avocat à Cannes peut vous aider à résoudre en cas de litige. Il arrive que des habitants qui résident depuis longtemps dans un immeuble et ont une idée très arrêtée sur le sujet veuillent imposer une règle au-delà de la législation pour limiter ce qu’ils considèrent comme des nuisances. En sortant ainsi du cadre du droit strict et en imposant sur le propriétaire une contrainte, certains copropriétaires peuvent venir contredire le droit de propriété et l’usage légal d’un bien, il est préférable de stopper les éventuels affrontements par un avocat pour que la loi rétablisse l’ordre entre les personnes. Cette situation est fréquente parce que le développement de la location de courte durée vient perturber les habitudes et bouleverser une vision du monde passée qui consistait à établir des frontières infranchissables entre des humains. Désormais, les habitants du monde peuvent résider où ils le souhaitent pour les durées qui leur conviennent à partir du moment où ils ne provoquent pas de trouble anormal au voisinage, régit par le code civil.
3. Le Code Civil
Le Code Civil conditionne la propriété privée à l’usage légal :
Article 544
«La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements».
Source : https://www.legifrance.gouv.fr
Cette loi date du 6 février 1804. Si elle n’a rien de nouveau, elle représente cependant aujourd’hui pour la location saisonnière un pilier du droit. Lorsqu’un propriétaire détourne son droit à la propriété privée par un usage non conforme, il peut perdre sa jouissance ou du moins le caractère absolu de son droit à disposer. Ce qui signifie qu’un voisin qui transformerait sa propriété privée en gîte hôtelier qui accueillerait des hôtes en excès de nombre (ne serait-ce que par rapport à une limite Equivalent Habitation de fosse par exemple) peut être inquiété. Le droit à la propriété privée trouve une limite dans l’absence du droit à nuire.
Les articles 1240 et 1241 du Code Civil précisent ce qui est entendu par un trouble du voisinage :
Article 1240
«Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un, dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».
Article 1241
«Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence».
En conséquence de cette notion légale de dommage, un juge peut sanctionner un voisin qui aurait usé de son bien de façon à provoquer des dommages inhabituels aux résidents à proximité. Concrètement, un locataire saisonnier peut induire la responsabilité du propriétaire qui l’héberge s’il n’existe pas de tiers mandaté entre le propriétaire et le locataire pour faire entrer l’hôte dans les lieux. Une agence de location, quant à elle, prend la responsabilité de la sélection des hôtes et prend ainsi la place du propriétaire en cas de sanction, sauf à ce que le propriétaire soit explicitement au courant de la nuisance provoquée et la laisse perdurer. Ici, les notions de propriété privée, d’usage conforme et de nuisance font de l’agence de location un intermédiaire incontournable pour bénéficier pleinement en tant que propriétaire de l’article 544 du Code Civil, dans la mesure où il existe une délégation contractuelle de responsabilité pour la sélection des hôtes ainsi que l’information aux résidents sur les droits et leurs devoirs. Le plus souvent entre particuliers, et notamment via les plateformes en ligne, aucun mandat de location n’est signé, aucun engagement contractuel n’est formalisé et le comportement du locataire engage directement la responsabilité du propriétaire. Lorsqu’une ASLG, qui est une association syndicale libre par essence d’établir les contrats qu’elle souhaite sous seing privé pour établir les règles d’un domaine, décide par exemple de faire valoir le droit des résidents à exiger réparation en cas de nuisances, elle peut faire constater le bruit, le nombre de personnes hébergées, les odeurs, les tapages, les fumées ou certains comportements et faire valoir devant un juge que le voisinage subit un dommage, ouvrant droit à la verbalisation du propriétaire. Ici encore, à partir du moment où il existe un voisinage et a fortiori s’il existe un collectif comme une copropriété et son syndic ou une ASLG, le propriétaire jouira d’autant mieux de ses droits à la propriété privée qu’il professionnalise l’activité de location avec un tiers mandaté pour faire respecter les règles de droit, qui sont nombreuses et contraignantes.