Règlementation

  1. Droit à la propriété, 1789
  2. La copropriété (Loi n° 65-557)
  3. Le Code Civil
  4. Législation des agences de location< (Loi Hoguet)
  5. Le métier d’agent immobilier
  6. La loi ALUR (Duflot), le mandat
  7. Réglementation de l’activité du LMP
  8. LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
  9. Un marché réglementé
  10. Une professionnalisation continue

Les 10 principales législations qui régissent la location saisonnière

1. Le Droit à la Propriété Privée

Dans une république – res-publica, où la chose est par convention réputée publique, des espaces bénéficient d’un régime tout à fait particulier : ils sont des propriétés privées. Dès l’article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, qui fonde notre constitution aujourd’hui, le but de la nation est ainsi définit :

Article 2

« Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression. »

Article 17

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. »

La propriété privée est donc pour notre pays plus qu’une convention de droit, c’est un droit naturel, imprescriptible, inviolable et sacré. Autant dire qu’aucun avocat ne peut oublier ce texte fondateur lorsqu’il s’agit de défendre un particulier propriétaire face à tout tiers et a fortiori un locataire de passage de courte durée. Et ce d’autant plus que la propriété privée ne concerne pas uniquement un espace terrien mais tous les objets qu’un particulier peut posséder. Dans le monde moderne, cela implique une souverainement absolue du propriétaire sur son logement et ce qu’il contient, quelle que soit la personne qui y réside. Le droit à la propriété privée a depuis largement été étendu puisqu’il s’applique désormais à la propriété intellectuelle, de sorte que vos créations originales ne peuvent être exportées hors du champs de votre propriété privée sans votre accord ou sans compensation. Cela implique notamment que les photos publiées sur les réseaux sociaux doivent être soumises à votre accord. Notre Charte des Valeurs mentionne cette obligation légale du respect à la propriété privée étendue à la propriété intellectuelle et engage les locataires à ne pas diffuser ce qui vous appartient, sous quelque forme que ce soit, sans votre consentement préalable.

2. Le régime de copropriété

Si vous possédez un appartement ou une villa dans un domaine sous ce régime, vous devez vous conformer à votre règlement de copropriété, qui lui-même se base sur la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 8 est le plus cité à cette fin :

Article 8

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. »

Et le plus sensible des points en ce qui concerne la location saisonnière reste l’impossibilité pour un syndic ou seulement quelques propriétaires de modifier la destination d’un immeuble notamment pour passer en « résidence bourgeoise exclusive » sans nécessiter l’unanimité du vote :

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Attention toutefois, si la destination de l’immeuble est bien la résidence bourgeoise exclusive ET qu’elle n’est contredite par aucune exception, alors la location saisonnière est interdite. S’il est mentionné effectivement la résidence bourgeoise exclusive mais qu’une multitude d’exceptions ont été ajoutées, alors la destination de l’immeuble est effectivement la résidence bourgeoise simple, le caractère exclusif par définition est contredit et la location saisonnière peut avoir lieu sauf à bénéficier d’une régime spécifique à partir d’une jurisprudence, une décision de justice ou un vote à l’unanimité des copropriétaires qui viendrait renforcer l’exclusivité en annulant les exceptions. C’est une question délicate qu’un avocat spécialisé comme notre avocat à Cannes peut vous aider à résoudre en cas de litige. Il arrive que des habitants qui résident depuis longtemps dans un immeuble et ont une idée très arrêtée sur le sujet veuillent imposer une règle au-delà de la législation pour limiter ce qu’ils considèrent comme des nuisances. En sortant ainsi du cadre du droit strict et en imposant sur le propriétaire une contrainte, certains copropriétaires peuvent venir contredire le droit de propriété et l’usage légal d’un bien, il est préférable de stopper les éventuels affrontements par un avocat pour que la loi rétablisse l’ordre entre les personnes. Cette situation est fréquente parce que le développement de la location de courte durée vient perturber les habitudes et bouleverser une vision du monde passée qui consistait à établir des frontières infranchissables entre des humains. Désormais, les habitants du monde peuvent résider où ils le souhaitent pour les durées qui leur conviennent à partir du moment où ils ne provoquent pas de trouble anormal au voisinage, régit par le code civil.

3. Le Code Civil

Le Code Civil conditionne la propriété privée à l’usage légal :

Article 544

«La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements».

Source : https://www.legifrance.gouv.fr

Cette loi date du 6 février 1804. Si elle n’a rien de nouveau, elle représente cependant aujourd’hui pour la location saisonnière un pilier du droit. Lorsqu’un propriétaire détourne son droit à la propriété privée par un usage non conforme, il peut perdre sa jouissance ou du moins le caractère absolu de son droit à disposer. Ce qui signifie qu’un voisin qui transformerait sa propriété privée en gîte hôtelier qui accueillerait des hôtes en excès de nombre (ne serait-ce que par rapport à une limite Equivalent Habitation de fosse par exemple) peut être inquiété. Le droit à la propriété privée trouve une limite dans l’absence du droit à nuire.

Les articles 1240 et 1241 du Code Civil précisent ce qui est entendu par un trouble du voisinage :

Article 1240

«Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un, dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Article 1241

«Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence».

En conséquence de cette notion légale de dommage, un juge peut sanctionner un voisin qui aurait usé de son bien de façon à provoquer des dommages inhabituels aux résidents à proximité. Concrètement, un locataire saisonnier peut induire la responsabilité du propriétaire qui l’héberge s’il n’existe pas de tiers mandaté entre le propriétaire et le locataire pour faire entrer l’hôte dans les lieux. Une agence de location, quant à elle, prend la responsabilité de la sélection des hôtes et prend ainsi la place du propriétaire en cas de sanction, sauf à ce que le propriétaire soit explicitement au courant de la nuisance provoquée et la laisse perdurer. Ici, les notions de propriété privée, d’usage conforme et de nuisance font de l’agence de location un intermédiaire incontournable pour bénéficier pleinement en tant que propriétaire de l’article 544 du Code Civil, dans la mesure où il existe une délégation contractuelle de responsabilité pour la sélection des hôtes ainsi que l’information aux résidents sur les droits et leurs devoirs. Le plus souvent entre particuliers, et notamment via les plateformes en ligne, aucun mandat de location n’est signé, aucun engagement contractuel n’est formalisé et le comportement du locataire engage directement la responsabilité du propriétaire. Lorsqu’une ASLG, qui est une association syndicale libre par essence d’établir les contrats qu’elle souhaite sous seing privé pour établir les règles d’un domaine, décide par exemple de faire valoir le droit des résidents à exiger réparation en cas de nuisances, elle peut faire constater le bruit, le nombre de personnes hébergées, les odeurs, les tapages, les fumées ou certains comportements et faire valoir devant un juge que le voisinage subit un dommage, ouvrant droit à la verbalisation du propriétaire. Ici encore, à partir du moment où il existe un voisinage et a fortiori s’il existe un collectif comme une copropriété et son syndic ou une ASLG, le propriétaire jouira d’autant mieux de ses droits à la propriété privée qu’il professionnalise l’activité de location avec un tiers mandaté pour faire respecter les règles de droit, qui sont nombreuses et contraignantes.

4. La réglementation des agences

La Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 24 (V), fait entrer en vigueur ce qu’on appelle communément la « Loi Hoguet », qui régit l’activité de l’agent immobilier. L’article 1.1 précise ce qu’il en est pour la location saisonnière :

Article 1.1

« Pour l’application de la présente loi :

1° Est considérée comme relevant de l’activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ;

2° Est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix (90) jours consécutifs.

Lorsque ces locations font intervenir un intermédiaire, leurs conditions de conclusion sont précisées par un décret en Conseil d’Etat. »

5.Obligations de l’agent immobilier

Source : economie.gouv.fr
Par la loi Hoguet de 1970 et sont décret d’application 72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier doit :

  • Être titulaire d’une carte professionnelle, soumise à des conditions d’aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCI) pour 3 ans ;
  • Disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle en cas de détention de fonds, d’effets ou de valeurs déposés par les clients (cette obligation n’est pas requise lorsque les agences se sont engagées sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de leur rémunération) ;
  • Avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP)

6. La loi ALUR (Duflot)

La loi du 24 mars 2014 oblige l’agent immobilier à disposer d’un certificat d’aptitude délivré par la CCI. Avant toute intervention, l’agent immobilier doit disposer d’un mandat de gestion signé par le propriétaire du bien. Il doit en outre avoir indiqué clairement ses tarifs.

7. La législation du LMP

Le Loueur Meublé Professionnel est un particulier dont les revenus locatifs excèdent ses revenus globaux et dont le montant total est supérieur à 24000 euros. Il est soumis au paiement des cotisations sociales et fiscales comme le ferait une micro-entreprise à la différence d’être soumis à l’IR automatiquement s’il agit en nom propre et sa déclaration est simplifiée, notamment pour la déduction des frais réels. Des mesures incitatives à la revente de ses biens ont été mises en place par l’état pour libérer du logement à destination des particuliers.

8. Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

C’est souvent le premier statut du propriétaire qui met son bien sur le marché locatif de courte durée. Il est souple pour le particulier et lui permet de payer les cotisations sociales et fiscales avec un abattement calculé sur la base simplifiée de 50% correspondant à ses mensualités d’emprunt. Il peut ainsi alléger les frais de détention d’un bien en louant quelques mois par an sans entrer dans la gestion professionnelle qui s’apparente souvent concrètement à celle d’une petite entreprise.

9. Le marché locatif guidé par sa législation

LMP et LMNP ont en commun notamment de ne proposer aux hôtes que la location de leur bien, sans pouvoir facturer de services annexes. À partir du moment où un service de conciergerie est proposé, le statut bascule en Société commerciale de para-hôtellerie.

Mieux vaut donc, si l’on veut accueillir ses hôtes de passage dans un contexte de compétition de l’offre locative, s’adjoindre les services d’une agence de location qui augmente l’offre de location de services à la carte pour l’invité, ce qui a pour conséquence la plupart du temps d’obtenir des notations plus élevées, une profondeur d’historique plus importante favorable à la valorisation en cas de revente et un taux d’occupation supérieure.

10. Chronique de la professionnalisation du secteur

Le marché dans son ensemble évolue progressivement vers la professionnalisation du secteur de la location saisonnière, qui au passage devient un vrai secteur du marché du tourisme. Cela provoque l’élévation chronique des standards d’accueil pour s’aligner d’une part avec l’offre hôtelière mais surtout à une situation d’augmentation conjointe de l’offre et de la demande qui créé des volumes de transactions importants, sature les opérateurs intermédiaires et force à la sélection par la qualité. Que ce soit les plateformes en ligne qui établissent toujours plus de critères qualité et s’adaptent aux législations régionales régulièrement ou encore les agences qui voient globalement arriver de plus en plus de logements adaptés dès la création ou la rénovation à l’usage en locatif saisonnier : tous les acteurs développent une offre de plus en plus qualifiée – entendez qualitative et experte, ce qui pousse les particuliers dans leurs retranchements s’ils veulent gérer par eux-mêmes. En effet, la contrainte fiscale et sociale augmente en même temps que les normes de sécurité et d’accueil des locataires et les professionnels du secteur, bien que longtemps pris de vitesse par le développement numérique, déploient désormais des moyens techniques, financiers et humains pour s’adapter non plus seulement à des usages devenus courants mais surtout des normes et règles qui obligent à agir sous mandat social plutôt qu’en nom propre. Ainsi, le client final se retrouve avec une offre de plus en plus compétitive de la part des professionnels avec les appart-hôtels et les agences de location en meublé et alimentent désormais davantage les réseaux professionnels plutôt que les particuliers loueurs dont l’offre peine fortement à se standardiser. Or, personne n’aime l’inconnu quand il paie relativement cher un service d’accueil à l’étranger. Et par définition, l’accueil entre particuliers résiste à la normalisation des usages, à la professionnalisation des pratiques parce que la législation ne permet tout simplement pas de faire un usage commercial d’une propriété privée, en toute logique.